Immeuble de bureaux

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Un immeuble de bureaux est un bâtiment servant essentiellement à héberger des utilisateurs de bureaux quoiqu'il puisse aussi inclure des espaces commerciaux accessoires, des locaux d'entreposage et très souvent des espaces de stationnement.
Immeuble de bureaux

Un immeuble de bureaux est un bâtiment servant essentiellement à héberger des utilisateurs de bureaux quoiqu'il puisse aussi inclure des espaces commerciaux accessoires, des locaux d'entreposage et très souvent des espaces de stationnement.

Aspects physiques

L'immeuble

Même si des bureaux peuvent être aménagés dans presque tous genres d'immeubles, les exigences modernes du travail de bureau mettent des contraintes assez strictes sur l'aspect physique des espaces. Ces contraintes peuvent être de nature légale (l'éclairage doit être suffisant, certains services doivent être disponibles) ou technique (les exigences de communication en réseau). La sécurité et la flexibilité de l'espace entrent aussi en jeu. Toutes ces raisons militent pour la construction d'immeubles spécialisés pour l'accueil des bureaux. Un immeuble de bureaux peut être occupé par une seule entreprise, propriétaire ou locataire, ou divisé en de multiples espaces loués par des entreprises de taille variable. Dans ce dernier cas, l'immeuble comprend des espaces communs et des espaces exclusifs à chaque entreprise.
-L'espace commun de l'immeuble comprend le hall d'entrée, des équipements de circulation verticale (escaliers et ascenseurs), des couloirs (si l'étage est occupé par plusieurs usagers), ainsi que des salles de toilette.
-Chaque espace exclusif comprend généralement une aire de réception et des bureaux individuels ou groupés. On y trouve aussi souvent une ou plusieurs salles de conférence, un espace de détente avec certains équipements de cuisine, des espaces de photocopie et d'entreposage.

L'organisation de l'espace

L'espace dans un immeuble de bureaux est organisé de différentes façons suivant principalement les fonctions du personnel en cause, mais aussi suivant la culture de l'entreprise et les modes. Le cloisonnement peut varier de l'étage complet sans cloison au bureau individuel. Les bureaux à aire ouverte groupent plusieurs travailleurs dans le même espace et des études ont montré qu'il favorisent la productivité à court terme (comme le développement d'un projet de logiciel). Un compromis entre les deux est la demi-cloison ou le cubicule (comme on en voit dans les bandes dessinées Dilbert), qui permet une certaine intimité visuelle, mais offre peu d'isolation sonore et de sécurité.

Les services habituels

-L'eau (cabinets d'aisances, eau potable pour les fontaines)
-L'électricité (distribuée dans tout l'espace pour l'éclairage et les prises de courant)
-Le téléphone
-Le parking (souterrain dans les centre-villes)
-Le câblage structuré (catégorie 5 ou supérieure) pour les communications internes et externes

L'équipement d'un bureau

-Un pupitre et une chaise
-Un téléphone (qui peut servir d'intercome)
-Un ou des classeurs ou d'autres espaces de rangement
-Un poste d'ordinateur, lorsque nécessaire
-Une ou des chaises pour recevoir des clients

Localisation

Les immeubles de bureaux ont des exigences de localisation assez précises. Les utilisateurs d'espace de bureaux sont guidés dans leur choix de site par des facteurs de localisation qui, même s'ils ne sont pas aussi contraignants que pour le choix du site d'une usine, ont quand même un certain poids. Les bureaux-chefs des grandes entreprises vont ainsi choisir des grandes villes, sinon la métropole du pays en question. De même, les bureaux régionaux s'établiront dans une ville ayant un rôle de centre régional. À l'intérieur d'une ville, le choix de localisation est aussi guidé par des facteurs précis, notamment le besoin de regroupement pour favoriser les communications interpersonnelles et le partage des ressources externes. C'est pour cette raison que les centre-villes des grandes cités sont si densément construits en immeubles de bureaux et que les hauteurs tendent à s'accroître. Une telle concentration entraîne des coûts de location élevés, de sorte que certains utilisateurs qui n'ont pas des exigences de concentration aussi fortes cherchent des sites moins denses et plus décentralisés le long des grandes voies de communication menant vers le centre-ville. Ces bureaux ont tendance à se grouper dans des parcs de bureaux de banlieue. Certains immeubles ont enfin tendance à être dispersés sur le territoire urbain parce qu'ils hébergent des utilisateurs qui desservent directement les individus et les ménages plutôt que d'autres entreprises (services personnels et professionnels, services financiers aux individus, assurance). Ces immeubles seront situés le long des artères commerciales, dans les centres commerciaux ou au cœur des anciens quartiers, là où les résidants convergent pour leurs besoins commerciaux courants.

Classification

La classification des immeubles de bureaux sert à refléter les sous-marchés qui se créent sur la base du prix de location. Elle est basée sur les qualités physiques et jusqu’à un certain point géographiques des immeubles, mais se réfère à des caractéristiques qui se trouvent résumées dans le prix. Dans les études de marché, on classe généralement les immeubles en trois ou quatre groupes désignés par les lettres A, B, C et D, avec parfois une cote « A+ » ou « Triple A » pour les édifices les plus récents et les plus prestigieux. De telles classifications sont issues du langage parlé et sont subjectives, car il n’y a aucun moyen scientifique de tenir compte de l’ensemble des facteurs quantitatifs et qualitatifs qu’elles doivent refléter. Le seul indice scientifique serait le prix de location unitaire, puisqu’il est censé résumer toutes les caractéristiques de la classe mais là encore, le sectionnement en classes de cet indice continu serait arbitraire.

Voir aussi

- Glossaire de l'immobilier Catégorie:Immobilier Catégorie:Urbanisme Catégorie:Architecture
Sujets connexes
Bureau (immobilier)   Bâtiment (construction)   Centre-ville   Dilbert   Facteur de localisation   Glossaire de l'immobilier   Immeuble   Parc de bureaux   Utilisateur d'espace  
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